贷款利率上调信贷市场也发生了一定的变化

进入下半年以来，房企融资环境收紧，而在销售市场，也出现了销售的环比回落等现象。近期，央行则多次点名房地产，贷款利率上调信贷市场也发生了一定的变化，多个城市房贷利率重回上升通道，房贷额度也开始偏紧。

我们先来看两组数据：

诸葛找房数据显示：郑州二手房挂牌价从2018年6月至今已连续下跌12个月，从当时的1.68万元/平方米跌至7月的1.53万元/平方米。

上海中原地产数据显示：7月份，上海新建商品住宅成交面积61.6万平方米，环比减少9.8%，周度成交最低水平只有11万平方米，上海楼市成交量出现缩水现象。

上述市场表现可以一窥行业现状。

近日，克而瑞发布的数据显示，1-7月，按照可比口径统计，TOP100规模房企的累计业绩同比增速在4%左右，行业整体规模增速较2018年放缓显著。7月，百强房企的单月业绩表现整体平稳，与上半年均值基本持平。单月操盘口径和权益口径的销售规模均较6月环比降低近29%，同比略高于去年同期。

政策层面也没有宽松。7月以来，苏州、洛阳、呼和浩特、宁波等城市持续加码楼市调控，开封取消限售令“一日游”更体现出中央坚持房价调控的决心。7月30日，中央首次提出“不再将房地产当作短期刺激经济的手段”，直接定调楼市调控走向。

虽是盛夏，房地产市场却已感到一丝“寒意”。

“多数房企6月出于冲刺半年业绩的动机会增加开盘数量。6月过后，房企开盘量会逐渐减少，从而拖累成交量增长，这属于季节性原因。”

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，相比之下，同比得出的结果更具有参考价值，他注意到，2019年前七个月，房企销售金额同比尽管仍有小幅度增长，但销售面积同比已经出现下跌。

具体来看，克而瑞数据显示：今年1-7月，碧桂园、中国恒大和万科销售面积分别为4786.1万平方米、3080.8万平方米、2395.4万平方米。但这其中，只有万科销售面积同比2018年前7个月实现小幅增长，碧桂园和恒大分别同比下滑2.5%、4.1%。

房地产整体市场表现也趋向降温。

从新房市场来看，58同城、安居客《国民安居指数报告》显示：7月份，全国67个主要城市平均房价为16412元/㎡，环比下跌0.02%。

需求方面，上述报告公布的用户行为指数显示：7月全国找房热度呈现明显分化趋势， 7月全国找房热度环比持续下降，降幅11.9%，一二线城市找房热度相对稳定，三四线城市找房热度环比降幅达26.7%。

与此相对应的是，7月全国二手房新增挂牌房源量环比也下跌了4.4%，北上广深一线城市的新增挂牌房源量均呈现下降趋势，部分二三线市场如海口、合肥、无锡、宜昌、岳阳的新增挂牌房源量呈上升趋势。

二手房市场方面，根据诸葛找房数据研究中心发布的数据，2019年7月份100个重点城市二手住宅挂牌均价为15035元/平方米，环比2019年6月份微涨0.02%，基本与上月持平，百城二手住宅挂牌均价在连续4个月上涨之后停涨。

其中上涨城市62个，平均涨幅0.96%，涨幅环比上月收窄;下跌城市37个，平均下跌0.84%;持平城市1个。

分城市等级来看，一、二线城市二手住宅挂牌均价持续下跌，三四线城市持续上涨。其中一线城市环比下跌0.53%，连续半年下跌;二线城市环比下跌0.16%;三四线城市环比上涨0.30%，涨幅收窄。

租房市场也同步转冷。

诸葛找房数据研究中心数据显示：

7月份全国大中城市租金均价为44.19元/平方米/月，环比下跌0.12%;其中，租金上涨城市共有9个，平均涨幅0.64%;租金下跌城市共有11个，平均跌幅0.82%，跌幅扩大。

整体而言，上涨城市数量少于下跌城市，与上月相比，上涨城市的平均涨幅收窄，下跌城市的平均跌幅扩大，租金均价止涨回跌迹象显现。

与此同时，毕业季带来的租赁热潮已经过去，毕业生租房需求大体上释放完毕，大多数二线城市租金开始下滑，一线城市及部分毕业生多的热点城市租金还较为坚挺。具体来看，北京、上海、深圳这三个一线城市7月份租金均价为93.39元/平方米/月，价格环比微涨0.11%，涨幅较上月收窄明显。重点二线城市租金均价为36.04元/平方米/月，环比下跌0.28%，跌幅扩大。

融资持续收紧

58安居客首席分析师张波认为，中央拧紧调控“闸门”，从而延缓了市场成交的节奏。而市场降温带动房企销售下滑。

“近两个月房地产市场调控政策趋紧，调控面扩大。

具体来看，苏州加码调控直接扩大了限售的范围，新房需要满3年才可以转让;

同时，洛阳重申限价、呼和浩特开启行业规范自查、宁波规范商品房销售等政策也让调控‘闸门’没有一点‘放水’的机会。

7月19日，开封取消‘限售令’，一天后撤回，则更为清晰向市场传递了楼市调控政策从严的信号。

在此背景下，购房者的心态亦发生波动，7月购房者信心指数环比下滑1.5%，认为政府会继续出台政策抑制房价上涨的比例超过53%。”

张波认为，市场成交量减少离不开日渐明显的集中化趋势。从成交的趋势来看，热点恒热的现象愈加明显，例如一线城市的热点区域、限价造成一二手房严重倒挂的成都、杭州等城市，以及包括宁波、武汉、苏州、郑州等在内的供需两旺的核心二线城市依然是成交热点。但部分城市的热销并不能带动整体销量，在以三四线为主的降温带动下，房地产市场整体成交量呈现减少态势。

对于市场未来走向，杨红旭认为，7月30日的中央政治局会议提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，这意味着下半年，中央对房价调控政策将会“咬紧不放松”。

对房地产市场最为关键的融资环境也在收紧。从2019年4月开始，国内融资渠道针对房地产行业增加了监管，就在前一周，央行三天两次点名房地产，将持续加强房地产市场资金管控。张波认为，房地产融资持续收紧看似对于行业短期影响有限，实则起到牵一发而动全身的作用，不但会加速房地产行业集中度的提升，甚至还有可能导致个别房企“大鳄”失色，尤其对负债率高企的房企来说，拿地、开发、销售等环节都会受到影响。融资政策的大手笔调整也预示着，2019年也将成为行业“去库存化”向“去产能化”转型的元年。

同策研究院总监张宏伟说：

“融资渠道导致企业资金面比较紧张，预计下半年市场会呈现‘以价换量’的态势，即企业为了确保现金流的稳定，可能会进行价格上的调整，同时加大销售力度，因此整体销售表现可能会重新充实起来。”

房贷收紧信号增强

多地利率上调

近日，央行多次点名房地产，指出限制违规资金流入房地产，并严查首付贷。紧接着，杭州、苏州、广州多地传来房贷利率上调消息，令市场联想房贷是否即将全面收紧。

21世纪经济报道记者采访中发现，近期多个城市确实在收紧房贷。

从近日引发颇多关注的杭州情况看，今年上半年，杭州首套房贷利率普遍执行上浮5%-8%，甚至不少银行可以申请基准。

而在近日，据报道，杭州多家银行房贷额度、利率已双双收紧。基准上浮5%不再是房贷利率的起步价，不少银行已经开始执行首套基准上浮8%或者10%的贷款政策，有的甚至还需要搭配一定额度的理财产品。

21世纪经济报道记者致电杭州银行与招商银行杭州某支行时核实了解，杭州银行已将首套房贷利率调整为上浮8%，二套上浮10%;招行杭州分行也将首套房贷利率上调至上浮8%。此外，没有发现有银行继续给出杭州一手房基准利率的优惠。

杭州的利率上调并非单独个例，苏州也在近日继续加码了利率上调。

某苏州房地产中介人士告诉21世纪经济报道记者，苏州近半个月不少银行继续上调了利率，基本已由此前的上浮20%调整为上浮22%起，二套房调整后房贷利率普遍上浮接近30%，且放款时间已经也拉长到2-3个月。

从该人士给记者提供的一份十余家银行利率调整情况看，工商银行、建设银行、农业银行目前首套房利率为基准上浮22%，中国银行已上调为基准上浮25%。此外，几家主要的股份行首套房利率也上调为上浮25%起，且有可能继续上调。整体看与今年5月份之前的状况截然不同。

此外，二三线城市中，大连、合肥、南京、成都、青岛、南宁、武汉、西安等多地在近期首套房、二套房按揭利率均有不同程度的上调。但在此前，一线城市房贷利率较为稳定。

21世纪经济报道记者采访北上广深四座一线城市银行信贷与房地产中介人士发现，8月以来，北京上海深圳房贷利率和放款几乎没有受到影响，但广州地区部分银行也出现了利率的上调。

一位广州房产中介告诉21世纪经济报道记者，广州地区目前国有四大行的利率普遍维持在基准利率上浮10%，与6月持平，但有股份行的房贷利率从6月份的上浮4%上调至了12%，但整体情况保持稳定。

针对这一轮部分城市的房贷利率上调，不少市场人士保持“淡定”，认为虽然部分城市利率上调，但相较去年利率高水平，目前的利率整体还是较低。这一轮上调是对之前过低的房贷利率进行调整，对市场影响不大。

额度紧张，排队放款重现

如果房贷利率的上调是从之前过低回归平衡，额度收紧的信号或许从另一个角度反映市场真实情况。

以杭州为例，除了利率的上调外，另一个收紧表现为额度收紧与放款明显放缓。一位股份行人士告诉记者，今年上半年很多银行都可以做到最快7个工作日放款，但是7月份以来放款周期越来越长，不少客户等款甚至要一个半月到两个月。而目前的情况是，银行已经不能承诺放款时间。

华南某股份行珠海分行信贷业务人士也告诉记者，7月第二周之后，该地区房贷额度确实收紧了，一开始是放款周期变长，目前是不能承诺放款时间，有额度就放，没额度只能等。

而在记者今年5、6月与其交流时，其对房贷业务的评价还是一切平稳。而据该人士表示，这一轮额度的收紧并不只局限在珠海，广东范围均受影响。而在利率层面，虽然目前没有明确的利率上调，但因为额度紧张，银行对利率的主动权更大，更高利率的客户将可以获得优先放款。

这种额度收紧程度令人联想到2018年初的房贷紧张时期。但不同于当时全国范围内的额度紧张，这一轮额度的收紧似乎暂时还未在全国范围内蔓延。

记者咨询佛山、中山、东莞等地的银行信贷业务人士，多表示额度有一定收紧，放款周期较上半年额度极为宽松时期有所增加，但暂未出现停贷情况。

一线城市看，额度收紧似乎也开始有显露苗头。

北京某房地产中介告诉记者，目前北京放款周期在20天左右，并未受到明显影响，且未接到消息说有停贷或没有额度的消息。但在21世纪经济报道记者今年5、6月的采访中，北京的放款周期在15天左右，这个层面看，似乎放款周期也有所延长。

广州某房地产中介表示，放款周期没有太大变化，合作银行房贷额度还比较宽松，客户办妥正式的抵押登记后大概1个星期可以收到放款。

但该人士表示，虽然放款未受影响，但在贷前审核上更为严格，尤其对首付贷进行严查。他指出，对于申请贷款前三个月有小贷记录的客户需要核查资金去向，此外放款前也要求客户提供足额的首付款转账凭证，否则将不予批准，贷后一旦发现违规情况也会进行停贷。

对于目前房贷收紧信号是否会持续和扩大，市场多表示乐观。中原地产首席分析师张大伟接受媒体采访时表示，对于部分前期宽松的银行房贷利率的回调，不能理解为进一步收紧的要求，大部分银行房贷利率还是平稳的。央行点名很清楚，是限制违规资金流入房地产，对于正常的按揭贷款，没有任何收紧，基本没有影响。此外，他表示，央行提出“保持个人住房贷款合理适度增长”，预计不会进一步收紧。