通州东融国际影城拖欠租金遭闭店 专家称违约金不合理

来源:北京商报 | 2021-08-09 09:21:20 |

通州月亮河商圈里一家经营了五年的电影院——东融国际影城大门紧闭,其背后是一场纠纷。8月8日,北京商报记者调查发现,东融国际影城月亮河店大门紧闭,在影城租赁店铺的商家也被迫一同停业。事件起因则是影城与房东北京凯瑞房地产开发有限公司(以下简称“凯瑞地产”)存在钱款纠纷,双方各执一词。作为月亮河度假村内唯一的一家影院,月亮河商圈内的居民对其有着较强的需求,长期停业对消费诉求的满足存在一定影响,会导致消费者寻找其他可替代的影城。

拖欠租金遭闭店

近日,东融国际影城月亮河店大门被凯瑞地产焊死,截至北京商报记者发稿,被焊死的大门依旧没有打开的迹象。影城门口贴着《致东融影院广大会员及合作商户的告知书》《解除合同通知书》和《东融国际影城会员告知书》。

东融国际影城月亮河店与凯瑞地产陷入了难以调和的矛盾中,双方各执一词,在钱款上难以达成和解。凯瑞地产在《解除合同通知书》中表示,影城共计拖欠1885.3多万元,包括租金538.8787万元、滞纳金895.4434万元、违约金450.9732万元。

对于凯瑞地产的说法,北京东融乐华国际影院管理有限公司给出了不同的说法。东融国际影城称,大门被焊死后,影城按照此前的协商结果,交给房东150万元,但钱转过去后影城大门仍未解封。

凯瑞地产强调,焊死影城大门前,凯瑞地产多次书面通知,要求影城方还钱,但影城并没有支付相关金额。东融国际影城则表示,影城大门焊死前并未收到关于房租、违约金等任何公告和书面通知。目前双方已诉诸法律解决此事。

针对东融国际影城欠租相关事宜,北京商报记者从东融国际影城月亮河店吴姓负责人处了解到,合同规定2020年东融国际影城的全年租金为450万元。吴姓负责人解释称,受疫情影响,影城并未全年营业,东融国际影城曾与凯瑞地产实际控制人就2020年和2021年的租金进行协商沟通,但协商没有达成一致。

北京商报记者了解到,东融国际影城在北京共有5家门店。不只有通州月亮河东融国际影城无法经营。东融国际影城草桥店也已关门,该吴姓负责人称,因疫情等不可抗力因素,影城并未盈利,无法支付房租,“是被迫闭店的”。

专家称违约金不合理

北京商报记者通过凯瑞地产与影城所签订的房屋租赁合同发现,东融国际影城月亮河店的租赁合同期限为2016年3月1日至2031年10月31日。2019年3月1日至2020年2月28日,东融国际影城需要向凯瑞地产支付人民币450万元的租金。

除此之外,按照《解除合同通知书》,收取租赁保证金100万元,费用支付方式为季付,季度开始10日之前一次性支付。如承租方(即东融国际影城月亮河店)未在规定期限内缴费,出租方(即凯瑞地产)有权按照房屋租赁合同约定的日千分之五收取相应的滞纳金。凯瑞地产提出影城的滞纳金为895万元。

承租方逾期缴纳本合同约定的租金或能源等其他各项费用超过15日的,出租方有权解除本合同,且保证金100万元不予退还。承租方还需缴纳当年全年租金总数的违约金,2020年即为450万元。

按照凯瑞地产提出的895万元滞纳金、450万元违约金计算,两者合计1345万元,其所要的滞纳金和违约金已经是房屋总租金450万元的300%,超过了法律条文中的违约金不得超过欠款总租金30%的规定。

海南省预防犯罪研究会法律顾问处主任郭培员称,违约金的数额双方依据公平原则合理约定,根据《民法典》的规定,如果约定的违约金、滞纳金等总数额超过实际损失的30%,一般认为是过分的、不合理偏高,可以协商减低或者请求人民法院调整。

郭培员认为,虽然疫情属于不可抗力,因不可抗力造成的违约行为各方不承担违约责任,其中最重要的系不可抗力与违约行为具有因果关系,但对于房屋租赁的双方而言,出租人提供了租赁物之后,承租方的义务是支付租金。在疫情期间交付租金行为仍然可以通过网银等方式完成,故而不交付租金与疫情不具有因果关系,承租人不能因此拒交租金。疫情给各方造成了重大损失,各方可以协商,对疫情期间的房租进行调整。

影响波及商户与消费者

东融国际影城的关闭,对周围消费者与商户的影响不容小觑,甚至对月亮河商圈的影响也难以忽视。据悉,该影院有5万会员和11家餐饮商铺。8月6日,北京商报记者在东融国际影城门口看到了7位在影城内餐饮区开店的老板。

一位在影城内开了三年店的商家向北京商报记者称,当初以押一付一的形式向影城租赁了一家店铺,每天店铺的流水将近2万元,“店里的冰箱存着生鲜品。如果影城再不正常营业,货就全赔进去了”。另一位商家称,店铺周六日的营业额在5000-6000元,工作日基本上在3000-4000元,“7天不能营业期间,耗损达到4万元”。

据北京商报记者了解,商户并非是直接和凯瑞地产签订的房屋租赁合同,而是和影院签订的合同。商户按月向影城交租金,8月租金15日才到期,影院向商家收取了押金。影院无法营业,商铺的损失何时能得到赔偿?即便是想继续开店,但与何人续约也成了问题。

凯瑞地产相关物业人员表示,愿意与影城里的餐饮商铺直签合同,但前提是需要影院方归还告示中的欠款。吴姓负责人则强调,“影院突然被焊门是突发事件,如果影院可以正常营业,相应问题能得到解决”。

影城门口不断有前来询问情况的消费者,王女士称,当初300元办了一张卡,现在卡里还剩280元,但影城却关了。

《东融国际影城会员告知书》未提及退款问题。影城吴姓负责人称,会员可以去其他门店,但所有设备包括服务器都被锁在了影城内,目前无法核实会员的身份和金额。北京商报记者询问西小口店东融影城,客服人员称是单店经营、独立核算,其他影城会员卡不能在该店使用。

北京商报记者走访调查时发现,北京东融国际影城是月亮河度假村唯一的一座影城,同时也是北京第二大影城,对月亮河度假村乃至月亮河商圈的重要性可想而知。在月亮河度假村内有大量的餐厅,比如谭家食府、湖景咖啡厅等,还有KTV、大型桑拿广场和中医保健按摩等业态,但电影院仅此一家。

在高德地图App上,距离月亮河度假区2.1公里有一家华联影院,距离月亮河3公里有一家纳美国际影城,都在营业中。

“影城不是绝对唯一带动周边经济的因素。”北京商业经济学会常务副会长赖阳称,现在的出行很少是专程购物,更多的是休闲文化娱乐的体验。影城是其中重要的一项选择内容,对消费者有很大的吸引力,但并不是绝对作用,密室、剧本杀等也能带动客流。上海金融与法律研究院研究员刘远举称,一个商圈的影城突然不营业了,为满足消费需求,消费者会尽快寻找其他影城进行替代。(作者: 赵述评 实习记者 刘俊群)


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