深圳李女士日前向南都湾财社表示，2021年初预备购置一套二手房，因指导价新政，未能获得银行足额贷款，房子没有买成，此后480万元的买房监管资金却被华夏银行（600015）冻结了长达两年之久。李女士表示，两年间多次向银行申请解冻资金，但银行以买卖双方存在纠纷为由不予解冻。李女士认为，银行只在监管期间履行其监管义务，同时买卖双方是针对退还100万元定金存在纠纷，与监管资金无关，银行应予解冻。
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对于李女士所述一事，一位接近华夏银行人士证实，李女士所述480万元未解冻。不过，就华夏银行不予解除资金监管问题，截至发稿，未收到华夏银行有关条款的执行解释。
深圳市民买房遇“指导价”，银行贷款腰斩致交易失败
2021年2月6日，李女士与深圳一业主签署《深圳二手房买卖合同》，双方约定2021年3月15日到华夏银行做资金监管。根据李女士提供合同扫描文件，该房产转让总价款为1600万元，交易定金100万元，以买方向银行抵押付款。李女士表示，100万元定金在签署合同当日就已转到对方账户，480万元（首付款）的资金监管后续也完成了。
变故出现在可贷款额度上。李女士告诉南都湾财社，签了买房合同，两天后深圳就发布了二手房成交指导价新政，原定向银行申请的1020万元贷款额度批不下来。根据李女士提供资料，华夏银行曾按照前述房产“自动估价报告”得出的总价1500万元确定可贷资金额度，但新政后，该房产成交参考价为959.58万元，银行可贷款金额最高为671.7万元，与买房合同总价相差九百多万元。
“因为这个政策我也批不了贷了，银行不能批贷我也买不了对方房子。”李女士表示，后跟业主协商退还100万元的定金，遭到拒绝，因此2022年5月提起了诉讼。“9月开庭，12月底一审判决下来，双方都不服，又提起了上诉，目前受理了，还没有立案。”
需要指出的是，根据李女士提供的资料，前述二手房买卖合同约定，若银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，合同解除，卖方应在解除合同之日起三日内全额退还买方已付定金和首期款等所有款项。
但让李女士无法理解的是，买房交易明显已无法达成，100万定金的纠纷是其与业主之间的纠纷，为何华夏银行一直不予冻结监管资金。
根据李女士提供的资料，二手房买卖合同约定，若银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，合同解除，卖方应在解除合同之日起三日内全额退还买方已付定金和首期款等所有款项。
480万元监管资金为何被冻结长达两年？
李女士告诉南都湾财社，华夏银行以双方存在纠纷为由拒绝解冻资金，并提出，需要双方一同签字，或者根据司法判决才能解冻资金。“卖家那边肯定是不同意的，他怎么会配合签字解冻资金，他不会管你有没有损失。”
根据李女士提供的《二手房屋交易资金监管协议》，其与业主以及华夏银行股份有限公司深圳后海支行共同签署了协议，协议有效期为三个月，华夏银行在履行完毕监管义务时可解除监管义务。
对于李女士所述一事，一位接近华夏银行深圳分行人士证实，李女士所述480万元未解冻，过去两年间也曾多次与华夏银行交涉这一问题，其与业主之间存在司法纠纷。不过就银行资金监管长达两年情形，截至发稿暂未收到该行有关条款的执行解释。
记者注意到，由于不认可华夏银行决定，李女士曾在2022年6月向深圳银保监局提出举报，后收到该局调查意见书。该意见书显示，经深圳银保监局调查，买方要求华夏银行解除《资金监管协议》并将资金退回，华夏银行征求卖方意见，收到不同意解冻资金回复。华夏银行在买卖双方未达成一致或就争议末取得司法机关生效裁决文书前，不进行任意解冻划转或退回。
关于华夏银行超出三个月不解除资金监管问题，深圳银保监局表示，没有相关监管规定予以规范，此为《资金监管协议》 合同条款的执行解释问题，建议通过诉讼或仲裁等途径解决。
根据李女士与华夏银行签署的资金监管协议约定，在监管期间届满前，卖方或者买方末按照约定向银行出示划款文件，华夏银行同意延期代为保管交易资金及/或权益文件，待双方通过友好协商或仲裁或诉讼等方式达成处理纠纷的意见后，再按买卖双方共同通知或生效判决书或裁决书处理交易资金和权益文件。不过，对于延期保管期限，该协议并未指明。
一家国有大行深圳分行客户经理向南都湾财社记者表示，该行资金监管业务按照二手房买卖双方协商确定监管时间，最长半年。按规范流程，解除监管的确需要买卖双方一起到现场来办理，但该行也的确曾经出现过，买卖双方在交易过程出现纠纷，业主不配合解除监管的情形，银行也不可能无限期进行监管，因此买方可以在监管到期后提出解冻。
前述客户经理表示，资金监管协议业内没有标准的版本，各家银行间均有差异，单家银行内部统一，首先建议，买卖双方协商好监管时间。
二手房资金监管有何要点？律师提示：关注监管协议解除时间及限制性要求
按照业内解释，资金监管，又称为第三方托管，为保证交易资金安全，买卖双方通过银行第三方托管方式进行资金监管，并以协议方式明确约定资金监管账户及资金交付条件等相关事宜。
广东华商律师事务所律师周争锋告诉南都湾财社，当年深圳发生了中天置业事件，导致深圳的二手房交易流程由原来定金和首期款监管在中介公司，被迫转移到当时的金融机构银行。一般情况下，约定监管期限包括一个月到六个月不等，到期以后双方没有特别申请的话，银行会将首期款原路返还给买方，三方的监管协议就此终结。
他坦言，监管账户的解冻与否，主要看二手房资金监管协议的约定。如没有约定具体的监管期限，或者约定解除监管需要买卖双方共同申请，或者说发生纠纷的话，必须拿到生效判决书，依据判决才能解除监管的确比较麻烦。
周争锋提示，买方在选择银行时，可以选择监管协议中对自己有利的条款，例如与监管期限到了后不附加条件，直接原路返还的这些银行合作。具体选择由哪家银行办理资金监管、申请贷款是买方的权利。
他建议，买方选择监管银行时，应该要理解协议中关于解除资金监管期限及限制性要求，认真阅读监管协议的内容，如不符合自身要求，可更换其他银行。特别是银行约定解除监管有选择性条款时，尽量选择相对有利的条款。
